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房产的三种价值

2019-1-30 08:11| 发布者: admin| 查看: 354| 评论: 0

摘要: 按人均30平米计算,中国的存量住宅,包括农村的自建房,大约够60亿人居住。如果只算城镇的存量住宅,大约够34亿人居住。这里面还没有算每年巨大的增量。房产严重过剩的同时面临一个人口红利消失的年代,人口负增长, ...

按人均30平米计算,中国的存量住宅,包括农村的自建房,大约够60亿人居住。

如果只算城镇的存量住宅,大约够34亿人居住。

这里面还没有算每年巨大的增量。

房产严重过剩的同时面临一个人口红利消失的年代,人口负增长,出生人口逐年减少。

一边是房子严重过剩,增量还在不断建设中,一边是人口逐年减少,作为一个房地产资深人士,不管微观的行情怎么火爆,数据告诉我,这很可怕,泡沫破灭只是时间问题。

列举一个广东惠州的数据,人口流入和房产增量对比。

房产的三种价值
房产的三种价值

惠州近10年常住人口增速在快速下降,到17年增长仅2000人,但是总体还是正增长,现在很多内地城市人口是负增长的。再对比惠州住宅的增量,非常可怕,在2017常住人口增量只有2000人的前提下,这一年卖掉了14.95万套商品房,数据一对比,惠州的业主花上百万买的就是一堆砖头。

惠州是中国大部分城市的缩影,城市人口严重萎缩,城市房产大力建设。

未来房地产的价值分为三类。

1、投资价值

短期只有一线城市核心地段优质刚需盘才具备投资价值,长期一线城市核心地段的住宅具备投资价值,强二线绝对核心地段长期具备投资价值,大部分一线城市郊区未来都不具备投资价值,其他城市基本上都不具备投资价值。

买房切记不要被什么大湾区、京津冀和长三角等等概念忽悠,城市越发展,好的东西越是往核心地段集中,人才资金都是一样,一线城市的郊区住宅都是被城市剥离出去的人居住的,当这里面的人赚到钱以后就会参与核心地段居住权的竞争。

虽然中国人口在未来的很长时间都会负增长,但是一线城市的核心区会吸引全国最优秀的人才和资金,人口负增长会给大部分城市带来严重的问题,一线城市不会,一线城市已经具备吸收人口,留住人才的良性循环,一线城市核心地段的高房价是人才集合竞价的结果,高房价同时可以踢出非人才,没有能力自然在核心地段生存不下去,房价起到很好优胜劣汰的作用。

一线城市核心地段严重不足的房子,要面临全国人才和资金的竞争,价高者得,房价自然跌不了,放眼发达国家也是一样,经济和金融中心,提供更多高净值人才工作机会的聚集区,房产价值都是遥遥领先的。

未来具备投资价值的注定是极少数。

2、居住价值

如果按够34亿人住的城镇住宅计算,只有40%左右的房子具备居住价值,大部分城市房产严重过剩,只有城市本身人群居住,城市人口不足以覆盖大量过剩的房产,房子根本不具备挤压的竞争效应,这种城市有房可以住,好好工作,安安心心住一辈子就可以了,大一些的城市核心地段配套好的能跑赢利息和通胀就不错了,不要想着赚钱。

3、精神价值

未来大部分房子都只有精神价值,简单通俗的讲,就是你需要花钱买一套房来解决你的安全感,实际上买过来一辈子都不会去住,真相就是糟蹋钱。

这里面大部分都是为了买房而买房,自己根本就没办法住,在过去的一段时间,开发商建出来的房子大部分都是这样卖掉的,很多人感觉自己工作的地方房子买不起,就回自己老家买一套,或者在临自己工作的其他城市买一套,惠州每年接近20万套的房子就是这样卖掉的。

用钱买房子来解决自己的精神需求是过去很多年中低收入者的选择,因为房子只能短期解决他们需要一套房子的精神需求,工作生活原因,连居住价值都没有,他们的的结局会非常惨,大部分人一辈子会被这一套房子套进去。

精神需求的房子会长期不涨,要卖掉就要亏本出售,还要拿自己每个月的工资还月供,出于很多原因,很多人只能选择继续供下去,自己也不能住,相当于花钱养了一个孩子,并且这个孩子是没有回报的,买的房子就是一个很大的负担。

买房解决精神需求的业主,最终你会发现,辛辛苦苦赚来的首付,每个月按时还的月供,房产泡沫是通过你艰苦奋斗赚来的钱化解掉的。

这时候,你对上面房产“去库存”三个字有了更进一步的理解。

文章转载微信公众号房圳探W196715268


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